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以上图片:印花税的改革以及油价回落两个因素，令更多房地产的投资者，因为资金的问题，所以负担能力有所下降。

撮要：

• 在伦敦一些较贵的邮政地区，整体的房地产交易宗数有下跌的迹象，2015年至今录得的跌幅为25%
• 印花税的改革，以及油价回落，还有一些居住在英国，但不受当地法律规管的人，他们在英国也享税务优惠，但这个税项近日也有所改变。而以上这些因素是令这个全球房地产价格最贵的地区，今年房地产的销售减慢下来。
• 一些地区如曼彻斯特，在过去的12个月，不断有机构性投资者进驻，而且投放大量金钱于当地市场。由此可见，现时有不少投资者，于伦敦以外的地区寻求更高回报的投资地区，以增加他们物业价格有更高的增长。

伦敦豪宅物业的需求现时是否已经见顶？

根据LonRes日前发布的最新数字显示，在一些城市的房地产交易表现，今年似乎未如理想，在不少过往非常受欢迎的城市当中，于2015年房地产交易减少了25%。若然以金额计算的话，一些主要地区的洋房和分层住宅单位，合共的销售录得30亿英镑，这些地区包括：切尔西（Chelsea）、肯辛顿（Kensington），以及威斯敏斯特（ Westminster），虽然成绩表现不算太差，但与2014年的整体金额相比，却下跌了24.5%，部分地区的楼价也下跌了1.4%。

从物业市场的成交数字来看，有些地区的买家负担能力已经见顶，再加上印花税增长了购买物业的成本，以及还有一些居住在英国，但不受当地法律规管的人，他们在英国也享税务优惠，但这个税项近日也有所改变，还有全球的股票市场表现十分疲弱，例如中国的投资者，他们现在已选择在伦敦以外的地方作投资，所以减少了当地物业成交，还有市场的发展及增长也变得较为缓慢。

LonRes的董事长Anthony Payne简单地解释了个现象，他说「因为不少投资者或置业人士资金不够充裕，所以他们缺乏金钱消费或投资。」

他补充指，其实高档物业市场，在过去几年，已经是主要依赖海外的买家支撑，但海外投资者的多少，难以由政府所控制，因为有不少外来的因素干预，包括英镑兑部分其他货币处于强势，油价不断地下滑，还有中国市场受多种不明朗的因素所笼罩等。

在2015年的一整年期间，不少投资者已意识到，投资于英国一些二线城市的潜力，得到的回报会较一线城市为高，所以他们开始于二线市场物色投资机会。而具潜力而且今年受投资者欢迎的城市，如曼彻斯特，据英国房地产协会（British Property Federation）估计，未来城市可以吸纳大量资金，可高达30亿英镑，投资者主要是投资买家收租的物业板块。

资料来源: Select Property

有十分之一的投资者指，他们可以取得10%的回报，皆因英国私人租赁物业板块，仍然十分织热，因为计划租房子的人数，正不断地增长。

撮要：

• 在2015年第3季，整体英国私人住宅物业租赁的板块，需求录得41%的增幅。
• 其实有十分之一的投资者都表示，他们能获得10%的回报率，最高回报率的地区位于约克郡（Yorkshire）的多个城市，当中包括约克（York）。
• 在英国超过50%，年龄介乎20至39岁的居民，都打算于私人市场私赁物业，这个情况直至2025年，所以现在正是投资的好机会。

以上这些原因，是否令英国私人租赁板块（PRS）的物业，成为全球其中一个值得投资，或者是非投资不可的国家？

根据BDRC Continental 以Paragon Mortgages 的资料所总结的最新一项调查中发现，于英国私人租赁物业板块投资的人士之中，有41%的人士认为2015年第3季的租务物业需求有所增加。

现时英国的平均租赁回报率，企稳在5.6%的水平，但有十分之一的投资者却说，他们正在享受十分吸引的回报率，部分的租赁回报高达10%​​，原因是租客对租赁物业的需求相当庞大，带动租金上升。

在整个国家中，平均回报率最高的地区有6.1%，据报告指分别是位于约克郡，以及亨伯（Humber）一带，主要是受一些主要的城市如约克及谢菲尔德（Sheffield）。至于回报率最低的地亦有4.8%，位于伦敦的外围地区。

Paragon的贷款部门总监John Heron对于这个调查所得出的结果说：「这些数据反映了市场的状况，英国国内整体的环境也向好的一方面发展，而经济也稳定地不断地改善，愈来愈多人在选择居所的时候，更注重灵活性，所以他们宁愿在私人赁用物业市场租住物业，而非购入单位自住。」

在这个国家里一些传统的业主们，已经开始对他们持有房至的态度有所转变，这也是一个主要的原因，令到私人市场租赁物业的需求有所上升。

据调查估计，到了2025年英国20岁至39岁的人士，他们的置业意欲较低，但却较有兴趣租赁私人物业，所以这是一个明显的因素，一些受租客欢迎的热门城市，是投资的好地点。以曼彻斯特（Manchester）为例，是英国多个城市之中人口较为年轻化，约60%的人口，年龄是介乎25岁至29岁。这个地区于明天便会计划兴建10,000个私人住宅市场的出租单位，而这些投资主要是养老基金、保险公司，以及一些私人的企业等。

资料来源: Select Property

由于建筑项目发展的时间愈来愈长，加上取得土地的竞争十分大，所以预计英国多个受到学生欢迎的城市，学生的住宿需求将会出现求过于供的情况。

撮要：

• 由于发展物业的时期增加，还有不少项目在排队发展，所以学生的住宿需求，未来有机会高于供应。
• 尽管各个地区当局，都注意到需求不断上升的问题，但很多地区都很难作出规划，以应付未来的学生住宿需要。
• 一些受学生欢迎的城市，例如曼彻斯特（Manchester）及纽卡素（Newcastle），学生的住宿需求十分庞大，但是学生住宿的供应仅得34%，可见远远未能满足需求。

由于物业发展的周期时间不断加长，还有学生的人数增加，这是一个主要的原因，令到未来学生住宿的需要远远超过新的供应量。

未来学生住宿供应短绌，其实是受到当地政府的土地政策所影响﹐因为政府主宰了土地的规划用途及使用。根据政府的计划，日前财政大臣乔治．奥斯本（George Osborne）表示，由现在至2020年，将会兴建400,000个新单位。

由于私人出租的学生宿舍，相比于大学的宿舍，往往能够提供更高的居住质素，而租金的费用，亦会影响宿舍的供应速度，以及这些项目发展所需的时间，及落​​成的进度。

英国房地产协会（British Property Federation）的行政总裁Melanie Leech说：「项目的供应速度正不断地减慢，其实学生宿舍，就有如其他资产类别一般，在国家的不少地区，都正在不断争取土地及吸纳土地。所以这些物业的供应与其他住宅物业供应，同样地有供应不足的危机，这个问题都是外界需要关注的。」

这些地区需求不断有所增加之余，当地的组织以及政府的部门，也确认了学生宿舍的需求非常庞大，但有关部门却难以于这地区再扩充，而且于未来计划于这些地区兴建新宿舍也十分困难，因为2012年大学学费上涨仍有影响，要待影响消除才可实现。

长远的趋势显示，随着时间发展，学生的人口将会愈来愈多，国家里一些热门留学生喜欢选择的城市，未来的需要将会更大，而供应更难以应付需求。由于未来供应量正不断减少，尤其是一些热门的主要城市，例如：曼彻斯特和纽卡素，但是学生住宿的供应仅得34%，可见远远未能满足学生的需求。

资料来源:Select Property

帝皇地产集团为香港的投资者，提供不同种类的海外物业。我们与全球各地的发展商合作，包括：泰国、日本、马来西亚、英国、欧洲，以及其他地区。

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推介物业:

ARIA – 坐落吉隆坡大使馆区的尊贵豪华住宅

One Regent – 位于英国曼彻斯特的河畔住宅物业

The Base Park West – 位处曼谷首个规划完善的社区

The Mews – 由E & O发展的吉隆坡尊贵服务式住宅

根据各公司的消息指，中国大陆的投资者华人文化（China Media Capital，CMC）及中信资本（CITIC Capital），以4亿美元（即3.77亿欧元）购入英超球会曼彻斯特城足球俱乐部（简称曼城）的母公司城市足球集团（City Football Group，CFG），其中13%股份。

华人文化的董事长黎瑞刚（Ruigang Li）说：「我们与我们的友好合作伙伴中信资本，都看到这是个投资的黄金机会，所以希望加强中国于全球足球事业的影响力，故进一步参与及推广足球运动。」

此外，足球队曼城的母公司城市足球集团（CFG）亦在背后支持这项投资计划，因为这也是他们的策略之一，希望可以进军中国的足球运动。

不过，这宗交易仍然要等待监管部门的批准。

而在大约一个月之前，中国的国家主席习近平到英国进行访问的期间，亦有到曼彻斯特参观，事隔不久便促成了这交易。

根据本周二的宣布中，阿布扎比联合集团（Abu Dhabi United Group，ADUG）其实是阿布札比（Abu Dhabi）皇室的投资机构，而且是CFG的主要股东。

其实，曼城在数个季度亦有不俗的表现，球队曾经两次赢得英国超级联赛。另外，CFG亦拥有其他的球队，包括美国的New York City FC及澳洲的Melbourne City FC，而且也是的日本的Japanese club Yokohama F. Marinos的少数股东之一。

CFG的董事长Khaldoon Al Mubarak说：「在中国以致全世界，足球也是一项最受人欢迎，而且吸引最多人参与及观看的运动。所以这项运动是十分独特，因为有很强的刺激性，而且发展及增长的潜力也比较大。」

「因此，我们正在积极地寻找合适的合作伙伴，希望可以组成一个非常理想的合作基础，或交易的平台。我们认为中国现时存在无限的潜力，所以是一个很好的合作伙伴，让CFG及足球可以于未来有更好的发展。」

资料来源: Tribune