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有亞洲硅谷美譽的檳城，已經成為全球電子產品公司的根據地，於當地設立業務據點的企業，包括：Dell, Intel, Bosch, 日立，以及摩托羅拉，未來將會有更多公司進駐。預計檳城今年的海外直接投資金額，高達70億馬幣。此外，受惠於電子業和外判後勤業務的擴展，會為當地締造數千個新職位，還有高鐵將於2020年通車，所以這是一個在檳城置業的黃金機會，當地的發展潛力無限。

帝皇地產與馬來西亞10大發展商之一 E&O Berhad，於8月15及8月16日舉辦檳城投資潛力講座，即場還展出佔地21英畝的臨海項目 The Quayside。銷展會日前圓滿結束，吸引超過100名投資者出席，場面十分熱鬧

 
以上圖片：帝皇地產與馬來西亞10大發展商之一 E&O Berhad，於8月15及8月16日舉辦檳城投資潛力講座。

以上圖片：講座向投資者提供於馬來西亞投資物業的資訊。

以上圖片：The Quayside之物業模型。

以上圖片： 超過100名貴賓出席是次講座。

旅遊業的增長，是經濟增長的其中一項主要的催化劑。最近數年到檳城的旅客，不論是馬來西亞的本地人，或是來自外國的旅遊客，也不斷地增加，主要的原因是自從2008年7月喬治市被聯合國教科文組織，列為世界文化遺產項目之一，其後便吸引大量旅客。

以上圖片:2008年7月喬治市被聯合國教科文組織，列為世界文化遺產項目之一。

根據Henry Butcher Real Estate Penang的報告指，到達檳城國際機場的本地及海外旅客數目，於2014年錄得增長，比2013年上升10.1%，從海外到檳城的旅客2013年的242.5百萬人次，升至2014年的257.1萬人次。至於馬來西亞的本地旅客，則由2013年的306.1萬人次，增加至2014年的346.5萬人次。

事實上，馬來西亞現時為全球名列前茅的健康旅遊城市之一，原因包括當地物價低廉，而且有高質素的醫療設備及系統，而有超過60%來馬來西亞旅遊的醫療旅客，都會選擇檳城為目的地。所以檳城的醫療旅客數字，於最近幾年不斷上升，亦為檳城醫療旅遊的板塊，帶來不俗的收益。單是醫療旅遊，檳城於2013年及2012年期間， 已分別錄得馬幣3.7億元，及馬幣3.2億元的收入。而馬來西亞預計，直到2020年醫療旅遊的收入，會增加至馬幣96億元。

至於馬來西亞的商務旅客，自2003年起，估計已增加140%。而馬來西亞會議及展覽局（MyCEB），計劃繼續吸引商務旅客到馬來西亞。因此，在MyCEB的目標及計劃下，檳城會舉辦兩個會議，希望刺激會議及展覽業的發展，當中包括於2015年舉行的Subterranean Penang International Convention and Exhibition Centre（SPICE），以及將於2017年舉辦的Penang Waterfront Convention Centre（PWCC）。相信活動會令酒店房間的需求增加，預計也會帶動檳城的遊客數字上升。

以上圖片:所以當地長遠要增加酒店房間的供應，以應付愈來愈多的旅客。

而直到目前為止，酒店房間短缺的問題時有出現，據去年的數字，只有14,000個酒店房間。鑑於到檳城的本地及海外旅客不斷上升，所以當地長遠要增加酒店房間的供應，以應付愈來愈多的旅客。

現時檳城約有8個酒店項目，正在興建當中，或即將正式開業。若然這些項目全部營業的話，將可以提供1,598個房間，而且更有不同主題，及類型的酒店，不論是房間種類、面積，及房間價格都會有多元化的選擇。

一般來說，檳城酒店於過去5年的平均入住率，處於55%至65%之間。若然以酒店類型劃分的話，位處於城市市中心的酒店表現最好，過去5年的平均入住率超過70%。而城市市中心之酒店有較高入住率的原因，是由於2008年7月7日聯合國教科文組織，宣布將喬治市列入世界文化遺產的名冊中。

至於鄰近沙灘的酒店，也有不俗的表現，過去5年的平均入住率約63%。數字更顯示，旅客對海灘酒店的需求有不斷上升的趨勢，由2009年至2013年期間每年的平均入住率，分別為58%、59%、63%，及65%。

資料來源:Henry Butcher Real Estate Penang

以上圖片:在喬治市轉型計劃中，將會轉變為一個多功能的現代化城市中心，是一個21世紀模式的二級城市。

主要經濟因素

檳城的地區生產總值（GRP）主要是來自製造業及服務行業。當中製造業便佔了地區生產總值的50% ，至於服務行業則佔了46%。而製造業主要包括了電器及電子產品，服務行業則包括酒店接待、醫療旅遊，以及其他外銷的支緩服務等。不過，預期服務行業所佔的份額，很快會超越製造業，預計2015年全年的份額會達48.6%。另外，檳城的失業率維持在少於3%的水平，當地現時的人口於2013年有 1,638,400，這些人口當中的三分之二，是年齡低於40歲的人士。

馬來西亞匯率

於2015年7月30日馬來西亞貨幣令吉繼續處於弱勢，兌美元更跌至17年的新低。由年初至今，令吉的表現，是亞洲各國貨幣中最差的，兌美元的匯價已下跌8.4%，而令吉的貶值，對國家的外部與內部，增添了一些不明朗的因素。當地外匯研究分析員預期，令吉的匯價會繼續下滑，兌美元的匯率會跌至3.85。

以上圖片:於2015年7月30日馬來西亞貨幣令吉繼續處於弱勢，兌美元更跌至17年的新低。

商品及服務稅（GST）的影響

於2014年財政預算推出的商品及服務稅，取代了1972年的銷售稅法例，新稅項並於2015年4月 1日實施。不過，銷售、購買，以及租賃住宅物業，卻不納入商品及服務稅的範圍內，但銷售、購買，以及租賃商業或工廠物業，則要繳付6%的項款。在新的商品及服務稅稅制下，消費者購買食物、商品，及服務則要支付更多金錢。鑑於房地產商開發項目的成本增加，所以大部分析師都認為，對頂尖房地產物業的訂價，將會有所影響。尤其是商業物業的價格，在商品及服務稅實施了一段日子後，開始首當其衝受到影響。

基準利率

由2015年1月開始生效的新基準利率，被稱為基準利率（BR）。最新的基率利率，在2015年1月為2.96 至 4.02%水平，而有效的貸款利率，則為4.45至4.8%之間。

不良貸款

不良貸款（NPL）的比率，可反映銀行體系的健康。如果不良貸款的比率高，這表示銀行在回收貸款利息及本金的時有困難。於2015年至到5月為止，獲批整體房屋貸款的金額，為193.7萬令吉，與2014年同期則有172.3萬令吉，今年數字與去年同期相比，增加了21.4萬令吉。

檳城房地產市場

檳城物業的價格，自2009年低至谷低後，便不斷上升，2013至2014年的樓價，上升了2%，而總成交金額，分別錄得134.9萬令吉，及137.7萬令吉。樓價於2015年第1季輕微下跌，由2014年第1季的377.6萬令吉，降至2015年第1季的357.8萬令吉。不過，整體的成交量卻有輕微上升，由2013年售出24,346個單位，2014年升至25,555個單位。至於2015年第1季的成交量較低，錄得5,637個單位，而2014年同期則有 6,416個單位。

雖然如此，但檳城的住宅成交仍然當相活躍，2015第1季的成交量，佔整體物業成交的68%。而投資者的態度亦有所改變，於2014年有8%的投資從住宅市場移至商業市場，而去年則有9%，而土地開發方面則保持不變，兩年均是錄得7%。

2014 年住宅整體的成交總值增加55%，較2013年增加53%為多，但發展方面2013年則增加23%，但2014年只增20%。至於商業物業方面，2013年及2014年的整體成交總值，同樣增加13%。

檳城住宅物業市場

2014年註冊登記輕微增加1,026個單位，令總成交量達到247,251個單位，而2013年只錄得 246,225個單位。而2014年整體的成交總值增加至820.59萬元令吉，而2013年的整體成交總值錄得720.60令吉。

2015年第1季售出3,834單位，2014年第1季為4,291個單位，數字與去年同期相比下跌0.12%。與此同時，2014年第1季的登記成交總值為188.3萬令吉，而2015年第1季的數字只有154.7萬令吉，可見與去年同期相比下跌2%。

檳城的未來供應約有206,000個單位，當中80%是地層同名的物業，而20%是來自永久業權的物業。在供應方面，檳城有62%的物業，樓價是低於250,000令吉，而超過100萬令吉的物業，則只有8%。

2015年下半年檳城房地產市場的前景如何？

• 檳城擁有「特出的世界價值」，因為喬治市具有悠久的歷史，以及設計獨特的建築群。
• 喬治市在喬治市轉型計劃中（George Town Transformation Programme ，GTTP），將會轉變為一個多功能的現代化城市中心，是一個21世紀模式的二級城市。
• 潛在的物業供應是有限的。
• 本地及海外買家的需求十分穩定。
• 全球經濟不穩定，令市場充滿挑戰。
• 物業未來的價格將會十分穩定。

資料來源：Henry Butcher Real Estate Penang

日前馬來西亞零吉跌至接近17年的低位後，因為馬來西亞的外匯儲備跌至低於1,000億美元的門檻，提高了人們到貨幣能夠承受政治風險，以及商品價格持續處於低位的疑慮。零吉在本週一的匯價企穩在於3.9245的水平，而之前一個交易日的收市價為3.9220。

其實，匯價於上週五曾經錄得3.9280，這是自1998年9月以來最低。而之前政府曾將其推至3.8000兌一零吉，希望將貨幣在亞洲金融危機時穩定下來， 但馬來西亞政府於2005年已取消對貨幣作出控制。

馬來西亞的國際儲備由今年7月15日的1,005億美元，跌至7月31日的967億美元。新加坡外匯商Oanda的資深交易員Stephen Innes質疑說：「儲備將會在何時可以停止下跌，現今已成為一個問題。」

他續指，毫無疑問BNM（馬來西亞國家銀行）會繼續售出美元，以緩和美元的價格繼續升高，但這樣做可能會令外匯儲備進一步下降，若然是這樣的話，更有可能加速美元的價格加速升高。

一些交易員表示，中央銀行已於6月開始不斷售出美元，而同時購入零吉，希望意圖扭轉零吉的跌勢，但是零吉今年的表現，仍然是亞洲各國貨幣中最差的，而零吉兌美元的匯率，已下跌了11%。

零吉的弱勢，大大降低當地債券的對外國人的吸引力，令政府5年期債券的收益，升至3.856%，創下至1月16日以來最高的水平。

資料來源:The Star Online

根據Affin Hwang Capital研究指，檳城的房地產市場繼續受到區內多個主要發展項目支持，而這些項目不少來自公私合作夥伴計劃，（public-private partnerships，PPPs）。而部分計劃包括總值馬幣270億元的檳城主要交通運輸計劃發展大綱（ Penang Transport Master Plan ，PTMP）以及一個馬幣113億元的一個業務流程外銷中心，以及一個由檳城發展公司（Penang Development Corp， PDC） 及新加坡的淡馬鍚控股合作發展的國際科技園。此外，還有不少房地產發展商，於檳城發展大型混合式項目，總值合共馬幣600億元，當中包括Eastern & Oriental、Eco World Development，以及Ewein Bhd。

以上圖片: 檳城的房地產市場繼續受到區內多個主要發展項目支持。

雖然這些項目仍未動工，但涉及的金額十分龐大，並且真的令人印象深刻。但這些項目於不久的將來便會動工，而最令人期待的項目，其中一個是PPPs。而這些大型項目，是一個催化劑，將不同的元素帶到當地。如果缺乏這些新大型項目，只有那些舊有的發展，這就難以尋覓更多新的買家，尤其是在一些叫價較貴的地區，而這些熱門的地區，包括丹絨道光（Tanjung Tokong）或者巴彥巴魯（Bayan Baru）。

以上圖片: 部分計劃包括總值馬幣270億元的檳城主要交通運輸計劃發展大綱。

此外，投資者亦十分精明，明白到催化劑的作用是需要一段時間少會出現，所以他們會於這些項目動工後，才會購買這些物業，而不是在項目計劃宣布會後便會購買。的確在這個時候，已有不少投資者購入新地鐵站附近的物業，因為買家看好這些物業的潛質，雖然投資者現時以一個較高昂的價錢購入這些物業，但他們預期將來的買家會支付更高的金額，從他們的手上購買這些物業。

以上圖片: 峇都加灣（Batu Kawan ）到2018年會突然旺起來，因為主要的催化原因是新的宜家商店將會開幕。

而這個房地產研究，惠普（ Hewlett Packard）選擇檳城，而不是揀選依斯幹達（Iskandar），是因為檳城政府積極游說他們。雖然如此，但要明白沒有跨國公司，會單單是因為當地政府的邀請及游說，便選擇這個地點作投資，甚至該地點有友好的投資政策，也未必能夠吸引他們。原因是就算這些地方擁有友善的政治環境及投資政策，但若然沒有大型基建的支持，也難以得到外國跨國公司的青睞。一些新的生產公司，他們選擇檳城的原因，是因為有技術的工人數目較為穩定。自從巴六拜工業村落成後，檳城便逐漸成為世界級研究及生產的主要基地。此外，還擁有物流的優勢，有機場及港口設施，甚至是鐵路服務，令檳城與世界各地城市緊密連接，所以愈來愈多人會選擇檳城。

以上圖片: 數年前檳成的人口只有120萬，但近年已增加至170萬人。

此外，可以肯定的是，檳城正在發展中，數年前檳成的人口只有120萬，但近年已增加至170萬人，如此巨大的人口增長，是因為檳城正在城市化，不少人到檳城工作及尋找營商的機會。而這個因素，會令當地的房屋需求增加，但長遠來說樓價仍然是可接受的水平。雖然有不少報導指，現時檳城的樓價已十分高昂，但事實上卻並非如此。而且市場上仍不乏選擇，唯一的問題是，這些供應是否位於檳城人需要的地區。峇都加灣（Batu Kawan ）到2018年會突然旺起來，因為主要的催化原因是新的宜家商店將會開幕。

當地仍然會繼續專注尋找令市場增長的元素，並會讓發展商向世界展示他們的項目是有多麼豪華，還可以擁有美麗的海景，因此可以有更高的訂價。由於發展商興建一些優質，兼是買家負擔得來的物業，所以買家購入物業後，可以輕易地賺取回報。

資料來源：Penang Property