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有亚洲硅谷美誉的槟城，已经成为全球电子产品公司的根据地，于当地设立业务据点的企业，包括：Dell, Intel, Bosch, 日立，以及摩托罗拉，未来将会有更多公司进驻。预计槟城今年的海外直接投资金额，高达70亿马币。此外，受惠于电子业和外判后勤业务的扩展，会为当地缔造数千个新职位，还有高铁将于2020年通车，所以这是一个在槟城置业的黄金机会，当地的发展潜力无限。

帝皇地产与马来西亚10大发展商之一E&O Berhad，于8月15及8月16日举办槟城投资潜力座谈会，即场还展出占地21英亩的临海项目The Quayside。销展会日前圆满结束，吸引超过100名投资者出席，场面十分热闹。

以上图片：帝皇地产与马来西亚10大发展商之一E&O Berhad，于8月15及8月16日举办槟城投资潜力座谈会。

以上图片：帝皇地产向投资者提供于马来西亚投资物业的资讯。

以上图片：The Quayside之物业模型。

以上图片： 超过100名贵宾出席是次座谈会。

旅游业的增长，是经济增长的其中一项主要的催化剂。最近数年到槟城的旅客，不论是马来西亚的本地人，或是来自外国的旅游客，也不断地增加，主要的原因是自从2008年7月乔治市被联合国教科文组织，列为世界文化遗产项目之一，其后便吸引大量旅客。

以上图片:2008年7月乔治市被联合国教科文组织，列为世界文化遗产项目之一。

根据Henry Butcher Real Estate Penang的报告指，到达槟城国际机场的本地及海外旅客数目，于2014年录得增长，比2013年上升10.1%，从海外到槟城的旅客2013年的242.5百万人次，升至2014年的257.1万人次。至于马来西亚的本地旅客，则由2013年的306.1万人次，增加至2014年的346.5万人次。

事实上，马来西亚现时为全球名列前茅的健康旅游城市之一，原因包括当地物价低廉，而且有高质素的医疗设备及系统，而有超过60%来马来西亚旅游的医疗旅客，都会选择槟城为目的地。所以槟城的医疗旅客数字，于最近几年不断上升，亦为槟城医疗旅游的板块，带来不俗的收益。单是医疗旅游，槟城于2013年及2012年期间， 已分别录得马币3.7亿元，及马币3.2亿元的收入。而马来西亚预计，直到2020年医疗旅游的收入，会增加至马币96亿元。

至于马来西亚的商务旅客，自2003年起，估计已增加140%。而马来西亚会议及展览局（MyCEB），计划继续吸引商务旅客到马来西亚。因此，在MyCEB的目标及计划下，槟城会举办两个会议，希望刺激会议及展览业的发展，当中包括于2015年举行的Subterranean Penang International Convention and Exhibition Centre（SPICE），以及将于2017年举办​​的Penang Waterfront Convention Centre（PWCC）。相信活动会令酒店房间的需求增加，预计也会带动槟城的游客数字上升。

以上图片:所以当地长远要增加酒店房间的供应，以应付愈来愈多的旅客。

而直到目前为止，酒店房间短缺的问题时有出现，据去年的数字，只有14,000个酒店房间。鉴于到槟城的本地及海外旅客不断上升，所以当地长远要增加酒店房间的供应，以应付愈来愈多的旅客。

现时槟城约有8个酒店项目，正在兴建当中，或即将正式开业。若然这些项目全部营业的话，将可以提供1,598个房间，而且更有不同主题，及类型的酒店，不论是房间种类、面积，及房间价格都会有多元化的选择。

一般来说，槟城酒店于过去5年的平均入住率，处于55%至65%之间。若然以酒店类型划分的话，位处于城市市中心的酒店表现最好，过去5年的平均入住率超过70%。而城市市中心之酒店有较高入住率的原因，是由于2008年7月7日联合国教科文组织，宣布将乔治市列入世界文化遗产的名册中。

至于邻近沙滩的酒店，也有不俗的表现，过去5年的平均入住率约63%。数字更显示，旅客对海滩酒店的需求有不断上升的趋势，由2009年至2013年期间每年的平均入住率，分别为58%、59%、63%，及65%。

资料来源:Henry Butcher Real Estate Penang

以上图片:在乔治市转型计划中，将会转变为一个多功能的现代化城市中心，是一个21世纪模式的二级城市。

主要经济因素

槟城的地区生产总值（GRP）主要是来自制造业及服务行业。当中制造业便占了地区生产总值的50% ，至于服务行业则占了46%。而制造业主要包括了电器及电子产品，服务行业则包括酒店接待、医疗旅游，以及其他外销的支缓服务等。不过，预期服务行业所占的份额，很快会超越制造业，预计2015年全年的份额会达48.6%。另外，槟城的失业率维持在少于3%的水平，当地现时的人口于2013年有1,638,400，这些人口当中的三分之二，是年龄低于40岁的人士。

马来西亚汇率

于2015年7月30日马来西亚货币令吉继续处于弱势，兑美元更跌至17年的新低。由年初至今，令吉的表现，是亚洲各国货币中最差的，兑美元的汇价已下跌8.4%，而令吉的贬值，对国家的外部与内部，增添了一些不明朗的因素。当地外汇研究分析员预期，令吉的汇价会继续下滑，兑美元的汇率会跌至3.85。

商品及服务税（GST）的影响

于2014年财政预算推出的商品及服务税，取代了1972年的销售税法例，新税项并于2015年4月1日实施。不过，销售、购买，以及租赁住宅物业，却不纳入商品及服务税的范围内，但销售、购买，以及租赁商业或工厂物业，则要缴付6%的项款。在新的商品及服务税税制下，消费者购买食物、商品，及服务则要支付更多金钱。鉴于房地产商开发项目的成本增加，所以大部分析师都认为，对顶尖房地产物业的订价，将会有所影响。尤其是商​​业物业的价格，在商品及服务税实施了一段日子后，开始首当其冲受到影响。

以上图片:于2015年7月30日马来西亚货币令吉继续处于弱势，兑美元更跌至17年的新低。

基准利率

由2015年1月开始生效的新基准利率，被称为基准利率（BR）。最新的基率利率，在2015年1月为2.96 至4.02%水平，而有效的贷款利率，则为4.45至4.8%之间。

不良贷款

不良贷款（NPL）的比率，可反映银行体系的健康。如果不良贷款的比率高，这表示银行在回收贷款利息及本金的时有困难。于2015年至到5月为止，获批整体房屋贷款的金额，为193.7万令吉，与2014年同期则有172.3万令吉，今年数字与去年同期相比，增加了21.4万令吉。

槟城房地产市场

槟城物业的价格，自2009年低至谷低后，便不断上升，2013至2014年的楼价，上升了2%，而总成交金额，分别录得134.9万令吉，及137.7万令吉。楼价于2015年第1季轻微下跌，由2014年第1季的377.6万令吉，降至2015年第1季的357.8万令吉。不过，整体的成交量却有轻微上升，由2013年售出24,346个单位，2014年升至25,555个单位。至于2015年第1季的成交量较低，录得5,637个单位，而2014年同期则有6,416个单位。

虽然如此，但槟城的住宅成交仍然当相活跃，2015第1季的成交量，占整体物业成交的68%。而投资者的态度亦有所改变，于2014年有8%的投资从住宅市场移至商业市场，而去年则有9%，而土地开发方面则保持不变，两年均是录得7% 。

2014 年住宅整体的成交总值增加55%，较2013年增加53%为多，但发展方面2013年则增加23%，但2014年只增20%。至于商业物业方面，2013年及2014年的整体成交总值，同样增加13%。

槟城住宅物业市场

2014年注册登记轻微增加1,026个单位，令总成交量达到247,251个单位，而2013年只录得246,225个单位。而2014年整体的成交总值增加至820.59万元令吉，而2013年的整体成交总值录得720.60令吉。

2015年第1季售出3,834单位，2014年第1季为4,291个单位，数字与去年同期相比下跌0.12%。与此同时，2014年第1季的登记成交总值为188.3万令吉，而2015年第1季的数字只有154.7万令吉，可见与去年同期相比下跌2%​​。

槟城的未来供应约有206,000个单位，当中80%是地层同名的物业，而20%是来自永久业权的物业。在供应方面，槟城有62%的物业，楼价是低于250,000令吉，而超过100万令吉的物业，则只有8%。

2015年下半年槟城房地产市场的前景如何？

• 槟城拥有「特出的世界价值」，因为乔治市具有悠久的历史，以及设计独特的建筑群。
• 乔治市在乔治市转型计划中（George Town Transformation Programme ，GTTP），将会转变为一个多功能的现代化城市中心，是一个21世纪模式的二级城市。
• 潜在的物业供应是有限的。
• 本地及海外买家的需求十分稳定。
• 全球经济不稳定，令市场充满挑战。
• 物业未来的价格将会十分稳定。

资料来源：Henry Butcher Real Estate Penang

日前马来西亚零吉跌至接近17年的低位后，因为马来西亚的外汇储备跌至低于1,000亿美元的门槛，提高了人们到货币能够承受政治风险，以及商品价格持续处于低位的疑虑。零吉在本周一的汇价企稳在于3.9245的水平，而之前一个交易日的收市价为3.9220。

其实，汇价于上周五曾经录得3.9280，这是自1998年9月以来最低。而之前政府曾将其推至3.8000兑一零吉，希望将货币在亚洲金融危机时稳定下来， 但马来西亚政府于2005年已取消对货币作出控制。

马来西亚的国际储备由今年7月15日的1,005亿美元，跌至7月31日的967亿美元。新加坡外汇商Oanda的资深交易员Stephen Innes质疑说：「储备将会在何时可以停止下跌，现今已成为一个问题。」

他续指，毫无疑问BNM（马来西亚国家银行）会继续售出美元，以缓和美元的价格继续升高，但这样做可能会令外汇储备进一步下降，若然是这样的话，更有可能加速美元的价格加速升高。

一些交易员表示，中央银行已于6月开始不断售出美元，而同时购入零吉，希望意图扭转零吉的跌势，但是零吉今年的表现，仍然是亚洲各国货币中最差的，而零吉兑美元的汇率，已下跌了11%。

零吉的弱势，大大降低当地债券的对外国人的吸引力，令政府5年期债券的收益，升至3.856%，创下至1月16日以来最高的水平。

资料来源:The Star Online

根据Affin Hwang Capital研究指，槟城的房地产市场继续受到区内多个主要发展项目支持，而这些项目不少来自公私合作伙伴计划，（public-private partnerships，PPPs）。而部分计划包括总值马币270亿元的槟城主要交通运输计划发展大纲（ Penang Transport Master Plan ，PTMP）以及一个马币113亿元的一个业务流程外销中心，以及一个由槟城发展公司（ Penang Development Corp， PDC） 及新加坡的淡马钖控股合作发展的国际科技园。此外，还有不少房地产发展商，于槟城发展大型混合式项目，总值合共马币600亿元，当中包括Eastern & Oriental、Eco World Development，以及Ewein Bhd。

以上图片: 槟城的房地产市场继续受到区内多个主要发展项目支持。

虽然这些项目仍未动工，但涉及的金额十分庞大，并且真的令人印象深刻。但这些项目于不久的将来便会动工，而最令人期待的项目，其中一个是PPPs。而这些大型项目，是一个催化剂，将不同的元素带到当地。如果缺乏这些​​新大型项目，只有那些旧有的发展，这就难以寻觅更多新的买家，尤其是在一些叫价较贵的地区，而这些热门的地区，包括丹绒道光（Tanjung Tokong）或者巴彦巴鲁（Bayan Ba​​ru）。

以上圖片: 部分计划包括总值马币270亿元的槟城主要交通运输计划发展大纲。

此外，投资者亦十分精明，明白到催化剂的作用是需要一段时间少会出现，所以他们会于这些项目动工后，才会购买这些物业，而不是在项目计划宣布会后便会购买。的确在这个时候，已有不少投资者购入新地铁站附近的物业，因为买家看好这些物业的潜质，虽然投资者现时以一个较高昂的价钱购入这些物业，但他们预期将来的买家会支付更高的金额，从他们的手上购买这些物业。

以上图片: 峇都加灣（Batu Kawan ）到2018年會突然旺起來，因為主要的催化原因是新的宜家商店將會開幕。

而这个房地产研究，惠普（ Hewlett Packard）选择槟城，而不是拣选依斯干达（Iskandar），是因为槟城政府积极游说他们。虽然如此，但要明白没有跨国公司，会单单是因为当地政府的邀请及游说，便选择这个地点作投资，甚至该地点有友好的投资政策，也未必能够吸引他们。原因是就算这些地方拥有友善的政治环境及投资政策，但若然没有大型基建的支持，也难以得到外国跨国公司的青睐。一些新的生产公司，他们选择槟城的原因，是因为有技术的工人数目较为稳定。自从巴六拜工业村落成后，槟城便逐渐成为世界级研究及生产的主要基地。此外，还拥有物流的优势，有机场及港口设施，甚至是铁路服务，令槟城与世界各地城市紧密连接，所以愈来愈多人会选择槟城。

以上图片: 数年前槟成的人口只有120万，但近年已增加至170万人。

此外，可以肯定的是，槟城正在发展中，数年前槟成的人口只有120万，但近年已增加至170万人，如此巨大的人口增长，是因为槟城正在城市化，不少人到槟城工作及寻找营商的机会。而这个因素，会令当地的房屋需求增加，但长远来说楼价仍然是可接受的水平。虽然有不少报导指，现时槟城的楼价已十分高昂，但事实上却并非如此。而且市场上仍不乏选择，唯一的问题是，这些供应是否位于槟城人需要的地区。峇都加湾（Batu Kawan ）到2018年会突然旺起来，因为主要的催化原因是新的宜家商店将会开幕。 当地仍然会继续专注寻找令市场增长的元素，并会让发展商向世界展示他们的项目是有多么豪华，还可以拥有美丽的海景，因此可以有更高的订价。由于发展商兴建一些优质，兼是买家负担得来的物业，所以买家购入物业后，可以轻易地赚取回报。

资料来源：Penang Property